Наем имущества שכירות — договор, в силу которого одно лицо обязывается представить другому за определенное вознаграждение пользование вещью. В Библии не встречается прямых постановлений об этом договоре. Имеется только неясный стих בשכרו אם שכיר הוא בא (Исх., 22, 14), который обыкновенно толкуется в смысле найма животного (ср. Raschi, и комм. Dilmann’а, ad locum). Из этого нельзя сделать заключения, что не было найма имущества. Надо думать, что в ту эпоху отношения, вытекающие из найма, регулировались обычаем. Об этом до известной степени свидетельствует довольно сложная система норм о Н. в Талмуде, который черпал свои положения в данном случае, за неимением другого источника, исключительно из обычного права. Договор найма талмудисты считают до известной степени аналогичным купле-продаже (см.), потому что, по их выражению, «наем есть продажа на срок» (Б. Мец., 56б). Отсюда вытекает применимость к найму положений о справедливой цене и обмане, אונאה, на тех же основаниях, как и в купле-продаже (см. Мошенничество). По той же причине для юридической силы договора необходимо совершение формального обряда киньяна (см. Киньян; Мена; ср. Б. Кама, 79; Б. Мец., 99; Хошен га-Мишпат, 315). В пределах имущественного найма Талмуд различает два вида: наем в тесном смысле — שכירות, где эквивалентом за пользование являются деньги, и аренду — חכירות, где таким же эквивалентом являются плоды (פירות), т. е. произведения арендуемого (Тосефта, Демай, VI; Хошен га-Мишпат, 320). Это разделение не следует смешивать с современным теоретическим разграничением между арендой, под которой понимается извлечение доходов и собирание плодов с вещи, и наймом, к которому относят лишь пользование самой вещью, ее служебными свойствами, а не плодами. Этого разграничения Талмуд, как и римское право, не знали. Однако соответственная современному разделению мысль нашла себе выражение в Талмуде, и притом не только в содержании норм, но и в самом расположении материала; а именно постановления о найме рабочего скота сгруппированы в VI главе Б. Меции; о найме городских недвижимостей — в VIII главе, а о найме сельских недвижимостей — в IX главе того же трактата. О последнем случае — см. Аренда, о первых же двух речь будет ниже.
Обязанности наймодавца, משכיר. Он должен предоставить нанимателю вещь со всеми ее выговоренными или обычными принадлежностями. Относительно принадлежностей имеются в Талмуде довольно подробные указания. Принадлежностями дома считаются, например, стены, двор (Б. Батра, 6б), но не хлев (Б. Мец., 102а). Наймодавец должен постоянно поддерживать вещь в состоянии, годном для пользования; в частности, капитальный ремонт дома, поскольку это требует технических познаний — מעשה אומּן, лежит на обязанности хозяина; мелкие же починки производит наниматель (там же, 101б). Случайно возникшее ухудшение вещи, при котором пользование для прежней цели еще возможно, хотя и затруднено, не прекращает договора. Например, если нанятый для перевозки груза осел стал хромать или ослеп, то наймодавец может сказать нанимателю: «Вот твое перед тобой», הרי שלך לפניך (там же, 78, 79). Если же ухудшение вещи такого рода, что пользование для прежней цели совершенно невозможно, например тот же случай при найме осла для верховой езды, тогда предоставление хромого или слепого осла не может считаться надлежащим исполнением, и наступают такие же последствия, как при полном уничтожении вещи. А именно, Талмуд различает два случая: 1) когда предметом договора была вещь родовая, например наем осла вообще, חמור סתם, то наймодавец обязан заменить поврежденную вещь другою, т. е. поставить другого осла; 2) когда же предметом договора была вещь индивидуально-определенная, например данный осел, חמור זה, то обязанность поставить другую вещь, собственно говоря, остается, но лишь в пределах стоимости поврежденной вещи. В данном, например, случае продается охромевший осел или в случае его смерти — труп, и на вырученные деньги покупается другой осел. Если же на покупку осла денег окажется недостаточно, то нанимается другой осел на оставшееся до окончания срока время. И только в том случае, если и на это не хватит денег, договор считается прекращенным (Б. Мец., там же). Римское право, равно как и современные законодательства, совсем иначе относятся к подобным случаям, а именно: гибель или значительное ухудшение вещи прямо прекращает договор: наймодавец не получает платы за последующее время, но и не обязан доставлять другой вещи (Дернбург, Обязательственное право, рус. пер., стр. 306). Вообще, в данном пункте воззрения Талмуда и римских юристов совершенно расходятся: по римскому праву, обязанности наймодавца ограничиваются предоставлением данной вещи и возмещением убытков лишь в случае вины, а по Талмуду, займодавец еще должен в известных случаях и с известными ограничениями доставить нанимателю другую вещь, даже тогда, когда вещь ухудшилась помимо его вины. Эта особенность талмудических воззрений не была стеснительной на практике, так как соответствующие нормы носят диспозитивный характер, т. е. допускают частные соглашения противоположного содержания. Кроме того, они не распространяются на наем городских недвижимостей, так как, по объяснению тосафистов, в случае обвала дома руины по своему свойству не предназначаются в продажу, как, например, ослепший или охромевший осел, а служат лишь материалом для новой постройки (там же, 79а, Тосафот, ad loc., s. v. ואם). Далее, наймодавец должен допускать поднаем, т. е. передачу нанимателем нанятой вещи другому лицу во вторичный наем, если по этому поводу не было специального соглашения. Норма эта относится лишь к городским недвижимостям; по отношению же к движимостям личность нанимателя играет слишком важную роль, так что поднаем помимо согласия собственника не допускается, а самовольный поднаем влечет за собой усиленную ответственность за убытки (Б. Мец., 79б, 36а; Хошен, га-Мишпат, 316, 1; ср. 291, § 26). В случае ненадлежащего исполнения наймодавцем всех своих обязанностей он возмещает причиненные этим убытки. Например, если благодаря действиям наймодавца разрушен отданный в наем дом, он должен доставить нанимателю другой дом (Хошен га-Мишпат, 312).
Обязанности нанимателя, שוכר. 1) Уплатить условленное вознаграждение, как и в римском праве, postnumerando, т. е. по окончании срока или известных периодов (если плата погодная — по окончании каждого года, если поденная — по окончании каждого дня и т. п.). Талмуд это выражает словами: שכירות אינה משתמת אלא בסוף (Б. Мец., 65а). Если вещь стала негодной до окончании срока, то за предшествующее время уплачивается соответственно действительно извлеченной выгоде (ib., 79б). — 2) Наниматель должен пользоваться вещью, согласно ее назначению, с надлежащей заботливостью. Относительно норм пользования возможны различные соглашения между сторонами, а поскольку их нет, следует руководствоваться обычаями. Имеется по этому поводу и несколько норм диспозитивного характера. Если осел нанят для езды мужчины, на нем не должна ездить женщина; но, наоборот, вместо женщины может ехать мужчина. Другое постановление: при найме осла для верховой езды наниматель берет с собой съестных припасов на всю дорогу, не стесняясь тем, что это увеличивает ношу осла, а наймодавец, считаясь с этим обстоятельством, может взять только такое количество съестных припасов, которое хватило бы до первой остановки (Б. Мец., 79б). — 3) По окончании договора наниматель должен вернуть вещь наймодавцу в том же состоянии, в каком принял ее. Если в вещи произошли изменения, благодаря нормальному пользованию ею, מחמת מלאכה, или вследствие несчастного случая, אונס, за эти изменения наниматель не отвечает. A за всякие другие повреждения вещи, происшедшие по его вине, вследствие недостаточной заботливости, даже легкой небрежности (culpa levis — גניבה ואבידה, פשיעה, об этих понятиях — см. Поклажа), или благодаря нарушению обычных или договорных форм пользования, наниматель несет полную ответственность. В Талмуде приведены по этому поводу некоторые казуистические постановления, имеющие примерное значение. Так, если вес или объем тяжестей, нагруженных на нанятое животное, превышает обычный вес или объем на 1/30 его или более, то возникает ответственность за причиненные таким превышением убытки. Если же наниматель, хотя и превысил нормальный вес или объем, но менее чем на 1/30 его, то предполагается, что это не могло причинить вреда животному, и наниматель должен лишь соответственно увеличить наемную плату (Б. Мец., 80а и б).
Прекращение договора. Прежде всего здесь надо отметить, что переход права собственности на нанятую вещь до срока от наймодавца к третьему лицу не прекращает договора, и договор получает обязательную силу и по отношению к новому приобретателю вещи по принципу: לא עדיפּת מגברא דאתית מיניה, «ты не лучше того, чье право ты приобрел» (Б. Мец., 101б; ср. Ашери, глосса к этому месту), или, выражаясь языком римских юристов: nemo рlus juris in alterum transferre potest, quam ipse habet. Эта справедливая норма, вытекающая из жизненных потребностей всякого оборота, в особенности по отношению к недвижимостям, не признавалась, однако, римским и прежним германским правом вследствие некоторых особенностей исторического развития этих прав; ее заменяли противоположным правилом: Kauf bricht Miete, т. е. наниматель не имеет никаких прав относительно приобретателя нанятой вещи, а может взыскать убытки лишь со своего контрагента. В настоящее же время европейские законодательства, в том числе и германское, стремятся к освобождению от этого пережитка и приближаются к талмудическому принципу. — В отношении прекращения договора надо различать: договоры срочные и бессрочные. Первые прекращаются с наступлением срока, а вторые — во всякое время — по желанию той или другой стороны. Лишь относительно недвижимостей существуют законные сроки предупреждения, варьирующие в зависимости от местности, времени года, рода недвижимости. А именно: при найме квартир в маленьких городах надо предупредить о расторжении договора за 30 дней, а в 6-месячный зимний период вовсе нельзя односторонне расторгать договор; в крупных городах срок предупреждения — 12 месяцев. При найме помещений для торговли установлен 12-месячный срок для всякой местности, а при найме пекарен и красилен — 3-летний.Эти сроки предупреждения, упоминаемые уже в Мишне (Б. Мец., 101б) и, вероятно, существовавшие у евреев задолго до кодификации Мишны (II—III вв. по Р. X.), совершенно отсутствовали в римском праве до конца его развития и указывают на самостоятельное, независимое от римского развитие еврейского права. Потребности жизни вызвали в настоящее время установление таких сроков предупреждения во всех современных законодательствах. Смысл этого установления состоит в том, чтобы неожиданным отказом не поставить контрагента в затруднительное положение, так как трудно сразу отыскать нанимателя на недвижимость, равно как и помещение для жилища или торгово-промышленного заведения. Но при этом может встретиться другая несправедливость: за такой долгий период могут значительно измениться рыночные цены, а контрагенты данного договора ввиду существования законных сроков будут вынуждены держаться прежней цены. На это обстоятельство еврейское право, в отличие от современных законодательств, обратило внимание и предоставило контрагентам соответственно изменившимся условиям рынка повысить или понизить цену. В данном случае, как и во многих других, отразилось предпочтение, отдаваемое Талмудом справедливой цене перед договорной. Далее, в случае непредвиденной надобности самого домовладельца в сданном в наем помещении, он может выселить нанимателя без предупреждения. В Талмуде приводятся два случая подобного характера: 1) разрушение квартиры домовладельца, вследствие чего ему негде жить; 2) непредвиденная женитьба сына домовладельца, благодаря чему сыну негде поселиться. В подобных случаях римское право дает возможность домовладельцу разрушить даже срочный договор, Талмуд же, по господствовавшему толкованию комментаторов (Маймонид, Ашери), лишь освобождает от предварительного предупреждения в договорах бессрочных (Б. Мец., 101б; Хошен га-Мишп., 312 § 11 и 126; ср. Beer ha-Golah, ad loc.). Самовольное прекращение договора одной стороной без законной причины влечет за собой возмещение убытков; а если материального ущерба не оказывается (отвергнутому контрагенту удалось заключить с другим лицом договор на таких же условиях), то он может лишь питать чувство неудовольствия, אין לו עליו אלא תרעומות, так как перемена личности нанимателя, например, может быть иногда неприятна наймодавцу (Б. Мец., 79б; Хошен га-Мишпат, 311 § 6).
Ф. Дикштейн.3.