Резолютивная часть определения объявлена 26.06.2018.
Определение в полном объеме изготовлено 03.07.2018.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Попова В.В.,
судей Киселевой О.В., Чучуновой Н.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Элитар Софт» (далее – общество «Фирма «Элитар Софт») на решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 по делу № А40-64095/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2018 по тому же делу
по иску общества «Фирма «Элитар Софт» к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент) о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы, от 07.12.2007 № 7-1009 в части размера арендной платы, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 07.04.2015; признании недействительной односторонней сделки по отказу департамента от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 07.12.2007 № 7-1009, оформленной уведомлением об отказе от договора аренды от 28.07.2016 № ДГИ-И-32330/16; обязании департамента заключить с обществом «Фирма «Элитар Софт» договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 326,2 кв. м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 20, квартал 2635 на предложенных обществом «Фирма «Элитар Софт» условиях.
В судебном заседании приняли участие представители общества «Фирма «Элитар Софт»: Колмогорцева Н.А., Ханин Д.М.
Департамент, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание не направил, что, по правилам части 2 статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Попова В.В., выслушав объяснения представителей лица, участвующего в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2018, в удовлетворении заявленных обществом «Фирма «Элитар Софт» требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество «Фирма «Элитар Софт» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации, ссылаясь на существенные нарушения судами норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2018 № 305-ЭС18-3107 кассационная жалоба общества «Фирма «Элитар Софт» вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представители общества «Фирма «Элитар Софт» поддержали доводы кассационной жалобы.
В соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации судебных актов в порядке кассационного производства являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей лица, участвующего в деле, проверив в соответствии с положениями статьи 291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а принятые по делу судебные акты – отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, обществом с ограниченной ответственностью «Элитар Софт» (арендатор) и Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время функции указанного органа возложены на департамент; арендодатель) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 07.12.2007 № 7-1009 в отношении нежилого помещения общей площадью 326,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д. 20, квартал 2635, сроком с 01.10.2007 по 30.09.2012. Дополнительным соглашением от 27.07.2012 к договору аренды срок договора продлен до 30.06.2015.
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект аренды передается в аренду для использования под социальный магазин для обслуживания малообеспеченных слоев населения.
Согласно пункту 8.3 договора договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае использования объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.
В связи c реорганизацией общества с ограниченной ответственностью «Элитар Софт» дополнительным соглашением от 09.04.2015 к договору аренды название арендатора изменено на общество «Фирма «Элитар Софт».
Общество «Фирма «Элитар Софт» обратилось в департамент с заявлением от 11.08.2016 № 33-5-118923/16-(0)-0 о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемых нежилых помещений.
Департамент письмом отказал в предоставлении указанной государственной услуги (исх. № 33-5-118923/16-(0)-1) в связи с наличием у общества «Фирма «Элитар Софт» задолженности по арендной плате.
Уведомлением от 28.07.2016 № ДТИ-И-32330/16 департамент в одностороннем порядке отказался от договора аренды от 07.12.2007 № 7-1009 по причине наличия задолженности по внесению арендных платежей и использования помещения не по целевому назначению.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, общество «Фирма «Элитар Софт» указало на отсутствие у него задолженности по арендной плате перед арендодателем на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на то, что условия договора аренды в части размера арендной платы нельзя считать измененными, поскольку право на одностороннее изменение условий договора у арендодателя отсутствует, а также на то, что уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес общества «Фирма «Элитар Софт» не направлялись.
Истец также полагает, что уведомление от 07.04.2015 б/н об изменении арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и уведомление от 28.07.2016 № ДГИ-И-32330/16 об одностороннем отказе департамента от договора аренды от 07.12.2007 № 7-1009 являются недействительными сделками, поскольку противоречат требованиям закона.
Исследовав и оценив в соответствии с положениями главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 407, 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований ввиду нарушения им условий договора аренды; осведомленности о наличии у него задолженности по договору и об изменении арендной ставки, а также в связи с пропуском им срока исковой давности по требованию для признания недействительной односторонней сделки по изменению ставки арендной платы.
Между тем суды не учли следующее.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.
Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).
В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
На дату обращения общества «Фирма «Элитар Софт» с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом № 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (11.08.2016) оно непрерывно пользовалось спорным помещением более двух лет (начиная 2007 года на основании договора аренды недвижимого имущества от 07.12.2007 № 7-1009).
В качестве основания для отказа обществу «Фирма «Элитар Софт» в приобретении спорного нежилого помещения департамент указал на наличие задолженности по арендной плате и нецелевое использование объекта аренды.
Вместе с тем судом первой инстанции установлено, что на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества общество «Фирма «Элитар Софт» являлось субъектом малого или среднего предпринимательства, а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».
В соответствии со статьями 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 6.6 договора аренды от 07.12.2007 № 7-1009 изменение условий оплаты аренды объекта оформляется путем заключения дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора.
Пунктом 7.6 договора аренды от 07.12.2007 № 7-1009 предусмотрено, что в случае изменения условий оплаты аренды к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становиться его неотъемлемой частью.
Дополнительное соглашение к договору аренды от 07.12.2007 № 7-1009, в соответствии с которым пункт 6.6 исключен из договора аренды, подписано департаментом и обществом «Фирма «Элитар Софт» только 09.04.2015. Уведомление об одностороннем изменении арендной платы департамент направил 07.04.2015, то есть до подписания соответствующего изменения в договор аренды.
Отклоняя доводы заявителя о его неуведомлении, суды указали, что уведомление было направлено департаментом арендатору надлежащим образом. При этом из материалов дела следует, что данное уведомление было направлено по адресам: г. Москва, ул. Волгина, д. 29, корпус 2 и г. Москва, ул. Шверника, д. 20, однако судами не учтено, что в договоре аренды от 07.12.2007 № 7-1009 был указан адрес арендатора – г. Москва, ул. Волгина, д. 29, корпус 2, кв. 82, по которому уведомление не направлялось, и в материалах дела отсутствует информация о вручении арендатору Почтой России уведомлений, направленных по адресам: г. Москва, ул. Волгина, д. 29, корпус 2 и г. Москва, ул. Шверника, д. 20.
С учетом изложенного судами при рассмотрении дела не применены пункт 4 статьи 450 и статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не проверены доводы истца о действии договора аренды в части арендной ставки в первоначальной редакции и отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения общества «Фирма «Элитар Софт» с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом № 159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность.
Доводы департамента о нецелевом использовании арендованного имущества, а также возражения общества «Фирма «Элитар Софт» судами также не проверялись, данные обстоятельства не устанавливались, равно как и доводы заявителя о том, что, отказывая истцу в удовлетворении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, департамент действовал исключительно с целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм процессуального и материального права, повлиявшими на исход дела, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует установить круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по настоящему делу, дать надлежащую оценку доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, а также представленным по делу доказательствам, правильно применить нормы процессуального и материального права и принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решение Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 по делу № А40-64095/2017, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2018 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
Председательствующий судья | В.В. Попов |
Судья | О.В. Киселева |
Судья | Н.С. Чучунова |