Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой А.С., Козловой О.А., Осиповой Н.В., Першутова А.Г., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел заявление индивидуального предпринимателя Чернышова Александра Николаевича о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 02.07.2007 по делу № А41-К1-6439/07 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.09.2007 по тому же делу.
В заседании приняли участие представители:
от заявителя – индивидуального предпринимателя Чернышова А.Н. (истца) – Герман В.Т.;
от общества с ограниченной ответственностью «Отель» (ответчика) – Иванова Т.В., Проничева А.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Осиповой Н.В. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум
Индивидуальный предприниматель Чернышов А.Н. (далее – предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Отель» (далее – ООО «Отель», общество, ответчик) о нечинении препятствий в проведении восстановительных работ поврежденного огнем принадлежащего истцу на праве собственности нежилого здания, расположенного по адресу: Московская обл., г. Щелково, Пролетарский просп. (остановка «Новый мост»), и об обязании допустить на охраняемую строительную площадку ответчика истца, работников подрядных организаций, необходимые механизмы и оборудование на все время восстановительных работ.
До вынесения решения по делу предприниматель уточнил предмет иска в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил признать за ним право пользования земельным участком площадью 274 кв. метра, занятым указанным объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, и обязать ответчика не препятствовать истцу и уполномоченным им лицам в доступе к этому объекту.
Решением Арбитражного суда Московской области от 02.07.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 19.09.2007 решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре названных судебных актов в порядке надзора предприниматель просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.
В отзыве на заявление ООО «Отель» просит оставить решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции без изменения как соответствующие действующему законодательству. В обоснование своей позиции общество представило к заседанию Президиума документы об отсутствии на его земельном участке каких-либо остатков здания, принадлежавшего предпринимателю, что в силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации повлекло за собой прекращение права собственности последнего на этот объект и автоматическое прекращение права пользования частью земельного участка.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Предприниматель является собственником здания магазина, расположенного по названному адресу, право собственности на которое подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2007 № 50 HAN 1472923. Согласно справке Отдела государственного пожарного надзора по Щелковскому району Московской области от 12.01.2007 № 89 здание магазина 01.01.2007 было повреждено пожаром.
Данный объект расположен на земельном участке площадью 18 685 кв. метров с кадастровым номером 50:14:050285:0008, приобретенном обществом по договору купли-продажи от 10.10.2005. Право собственности ООО «Отель» подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2005 № HAN 0475412. Стороны признали, что к моменту приобретения земельного участка ответчиком здание истца на нем уже находилось.
В ходе судебного разбирательства был установлен факт ограждения ответчиком земельного участка по всему периметру в связи с осуществляемым строительством торгово-гостиничного центра, вследствие чего истец был лишен возможности эксплуатировать магазин, а после повреждения здания пожаром ограждение препятствовало его восстановлению.
Предприниматель обратился к ООО «Отель» с просьбой об обеспечении доступа на указанный земельный участок с целью восстановления поврежденного огнем здания и его дальнейшей эксплуатации, однако общество воспрепятствовало этому, что и послужило основанием для предъявления настоящего иска.
Разрешая спор, суд первой инстанции признал, что предпринимателю для эксплуатации здания магазина земельный участок в установленном законом порядке не предоставлялся и договорные отношения по вопросу землепользования между сторонами не оформлялись, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у истца какого-либо права пользования этим участком.
Кроме того, суд указал на то, что истец, фактически требуя установления для себя сервитута, избрал неправильный способ защиты права, поскольку не обратился с таким заявлением к ответчику.
Суд кассационной инстанции отметил ошибочность вывода суда первой инстанции о необходимости обращения истца к ответчику с требованием об установлении сервитута, так как данного требования истец не заявлял. В то же время суд кассационной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии у истца каких-либо прав пользования участком.
Между тем суды при рассмотрении дела не применили нормы законодательства, подлежащие применению, что привело к принятию ими необоснованных и неправомерных судебных актов.
Право собственности предпринимателя на здание магазина подтверждено свидетельством от 19.02.2007 № 50 HAN 1472923, согласно которому государственная регистрация права осуществлена на основании акта государственной приемки здания от 08.12.1997, утвержденного распоряжением первого заместителя главы Щелковского района Московской области от 08.12.1997 № 1485-р.
Кроме того, в техническом паспорте, составленном Щелковским филиалом ГУП «Московское областное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 17.01.2007, содержатся сведения о наличии свидетельств о государственной регистрации права от 22.04.1999 № 50-01.14-8.1999-24.1 и от 22.04.1999 № 50-01.14-8.1999-23.1.
Таким образом, право собственности предпринимателя на объект недвижимости подтверждено надлежащими доказательствами. В связи с этим право пользования частью земельного участка ответчика принадлежит истцу в силу прямого указания закона. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и восстановления объекта.
Исходя из пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса.
Учитывая, что в гражданском и земельном законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие возникшие между сторонами отношения по вопросу о праве пользования истцом частью земельного участка в период восстановления поврежденного здания, суду следовало руководствоваться нормой статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении законодательства, регулирующего сходные отношения.
В силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.
В связи с изложенным истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство, восстановление или реконструкцию здания истец должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок.
При таких обстоятельствах предприниматель обоснованно обратился в арбитражный суд с иском о признании за ним права пользования частью земельного участка, принадлежащего обществу, и его иск не противоречит статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а в случае нарушения прав самостоятельно избирают и способы защиты, обращаясь в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством (статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Предъявленный предпринимателем иск о признании за ним права пользования частью земельного участка и об устранении препятствий в таком пользовании, то есть о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, а также о пресечении действий, нарушающих его права, соответствует способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, судами первой и кассационной инстанций нарушены нормы материального и процессуального права, что является основанием для отмены принятых ими судебных актов в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку вопрос об установлении размера земельного участка, необходимого истцу для осуществления своего права и обеспечения возможности восстановления имущества, судами по существу не рассматривался, дело в этой части подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
решение Арбитражного суда Московской области от 02.07.2007 по делу № А41-К1-6439/07 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.09.2007 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Председательствующий
А.А. Иванов