Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Медведевой А.М., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. –
рассмотрел представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора постановления суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2007 по делу № А27-3483/2007-Г Арбитражного суда Кемеровской области.
В заседании принял участие представитель заместителя Генерального прокурора Российской Федерации Веретина Е.П.
Заслушав и обсудив доклад судьи Медведевой А.М., а также объяснения представителя заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, Президиум
Заместитель прокурора Кемеровской области (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (далее – комитет), государственному унитарному предприятию Кемеровской области «ГлавУКС» (далее – предприятие), обществу с ограниченной ответственностью «СДС-Строй» (далее – общество) о признании недействительным соглашения от 18.07.2006 о переходе прав и обязанностей, приобретенных по результатам проведенных 15.06.2006 торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 16 329 кв. м (кадастровый номер 42:24:0401024:0003) в границах микрорайона № 11А Рудничного района города Кемерово, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания предприятия возвратить обществу 300 000 рублей задатка и обязания комитета возвратить обществу 1 200 000 рублей и 20 009 рублей 92 копеек, уплаченных последним за приобретение права аренды земельного участка и его формирование.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Решением суда первой инстанции от 14.06.2007 иск удовлетворен.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.08.2007 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 27.11.2007 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций прокурор просит их отменить в связи с нарушением этими судами единообразия в толковании и применении норм материального и процессуального права и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В отзыве на представление общество просит оставить указанные судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в представлении, отзыве на него и объяснениях представителя прокурора, Президиум считает, что представление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судом, на основании распоряжения главы города Кемерово от 30.12.2005 № 6160 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства» 15.06.2006 комитетом проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (кадастровый номер 42:24:0401024:0003) площадью 16 329 кв. метров, расположенного в границах микрорайона № 11А Рудничного района города Кемерово, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
В связи с поступлением для участия в аукционе единственной заявки предприятия аукцион был признан несостоявшимся.
Согласно протоколу от 15.06.2006 о подведении итогов аукциона предприятию предложено в течение 10 дней заключить договор аренды земельного участка. Однако комитет (продавец) и предприятие (покупатель) 15.06.2006 подписывают договор № 021-06-06 купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка.
Соглашением от 18.07.2006, заключенным комитетом (продавцом), предприятием (прежним правообладателем) и обществом (новым правообладателем), права и обязанности, приобретенные предприятием по результатам аукциона, в полном объеме переданы новому правообладателю.
Комитет и общество заключили договор от 19.07.2006 № 06-0504 аренды земельного участка для комплексного его освоения в целях жилищного строительства.
Заместитель прокурора Кемеровской области, полагая, что соглашение от 18.07.2006 о передаче обществу права на заключение договора аренды земельного участка не соответствует требованиям части 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пункта 26 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском о признании соглашения недействительным и применении последствий его недействительности.
Суд первой инстанции, согласившись с доводами прокурора, удовлетворил исковые требования.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на отсутствие у прокурора права на обращение в арбитражный суд с иском о признании спорного соглашения недействительным и ошибочность вывода суда первой инстанции о несоответствии данного соглашения требованиям норм земельного и гражданского права.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
Между тем эти выводы не соответствуют нормам процессуального и материального права.
В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Как следует из содержания оспариваемого соглашения, его сторонами являются орган местного самоуправления (комитет) и государственное унитарное предприятие, в связи с чем прокурор, исходя из названной нормы, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании данного соглашения недействительным и применении последствий его недействительности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 Кодекса (в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемого соглашения).
Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса.
В случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня его проведения вправе заключить договор купли-продажи выставленного на аукцион земельного участка или договор его аренды, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Если договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона не был заключен, его организатор вправе объявить о проведении повторного аукциона (пункты 27, 28 статьи 38.1 Земельного кодекса).
Таким образом, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора. В случае же признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников договор аренды может быть заключен с единственным участником аукциона.
Сторонами указанного договора являются орган государственной власти или орган местного самоуправления (арендодатель) и победитель аукциона по продаже права на заключение такого договора либо единственный участник аукциона (арендатор).
Поскольку аукцион 15.06.2006 не состоялся ввиду наличия одной заявки предприятия, договор аренды земельного участка, право аренды которого было выставлено на продажу, мог быть заключен только с предприятием.
Соглашение об уступке предприятием права на заключение договора аренды земельного участка обществу направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При названных обстоятельствах обжалуемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм процессуального и материального права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Кемеровской области от 20.08.2007 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.11.2007 по делу № А27-3483/2007-1 Арбитражного суда Кемеровской области отменить.
Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 14.06.2007 по тому же делу оставить без изменения.
Председательствующий
А.А. Иванов