С учетом уточненных исковых требований заявители просили признать недействительными проведенные публичные торги по продаже арестованного имущества и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность; погасить запись в ЕГРП о регистрации права на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права – ипотеки в силу закона.
Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.
Определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, данное решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.
Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.
В ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом.
По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.
