22. В ситуации, когда в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключен договор ипотеки права аренды земельного участка, на котором возводится недвижимость, при банкротстве залогодателя суд вправе признать требования банка обеспеченными залогом незавершенного строительством объекта.
В рамках дела о банкротстве должника требования банка включены в третью очередь реестра кредиторов как обеспеченные залогом имущества должника, в том числе права аренды земельного участка.
Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора в отношении вновь возведенного объекта на земельном участке – объекта незавершенного строительства и внесении соответствующих изменений в реестр требований кредиторов.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, требования банка удовлетворены.
Постановлением арбитражного суда округа определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, в удовлетворении заявления отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (ст. 64 и 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее – Закон об ипотеке).
По смыслу п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право аренды участка.
Если иное не предусмотрено договором ипотеки, такой арендатор-залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на арендованном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу законодательного предписания попадают в залог (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).
Согласно п. 1 ст. 5 названного закона ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.
В рассматриваемом случае на момент обращения с заявлением о признании установленных требований обеспеченными залогом объекта незавершенного строительства права на него зарегистрированы не были, то
