Недвижимости (נכסי דלא נײדי — буквально «имущества неподвижные» или קרקעות — земельные участки и все, что находится в прочной связи с землей). — Как объект гражданского права Н. противополагаются движимостям, נכסי דנײדי или מטלטלין, и во многом подлежат действию специальных норм. Объясняется это, главным образом, свойствами недвижимости, прочным положением, благодаря чему невозможны тайное похищение, утаивание, сокрытие их и почти невозможно полное уничтожение, исчезновение их. По этой-то причине они называются обыкновенно: נכסים שיש להן אחריות — «имущества, которым свойственна ответственность», т. е. всегда могут отвечать за обязательства своего владельца, в отличие от движимостей, которые носят название: נכסים שאין להן אחריות — «имущества, которым не свойственна ответственность». Выделение Н. в особую категорию объясняется также важным экономическим и социальным значением землевладения, почему сделки о Η. обставляются большими формальностями, и владельцы прилагают больше забот к охранению доказательств своего права, а все, находящиеся с таким лицом в деловых сношениях, оказывают ему кредит, главным образом, рассчитывая на его земельные владения. Благодаря всем этим обстоятельствам все законодательства проводят в большем или меньшем объеме разницу в нормах, регулирующих права на движимости и Н. Особенно глубоко это различие в Талмуде, потому что в эпоху его возникновения земледелие и землевладение занимали в жизни евреев гораздо большее место, чем, например, в жизни большинства нынешних европейских государств. Противоположение между движимостями и Н. проходит красной нитью по всем почти областям гражданского права. К Н. относятся, кроме самой земли, растения, поскольку они еще соединены с почвой, כל המחובר לקרקע כקרקע (Шебуот, 42б). Это положение бесспорно в отношении не созревших плодов, которые еще нуждаются в питании почвы, צריכים לקרקע. Относительно же вполне созревших плодов, связь которых с землей носит чисто случайный характер, потому что их уже пора собрать, существует разногласие (там же). Позднейшие юристы разрешают эту контроверзу в том смысле, что подобные плоды в одних отношениях рассматриваются как принадлежность земли, следовательно, как H., а в других отношениях — как вещи самостоятельные, как движимости (Хошен га-Мишп., 95, § 2, 227, § 29, 193, 301, § 5). Спорили также, следует ли относить строения к Н. (95, § 2 прим.); Шах (ad locum) разрешает этот вопрос утвердительно. Затем есть еще разряд вещей, которые, не будучи Н., в некоторых только отношениях приравниваются к ним. Таковы рабы (עבדא כמקרקעי דמי; Б. Кама, 12а и др.). Далее, животные рассматриваются как особая группа, хотя и относящаяся к движимостям, но подлежащая вместе с тем и особым специальным нормам (Хошен га-Мишп., 197).
I. Прежде всего различие между движимостями и Н. проявляется в способах приобретения права собственности. Простейшие способы приобретения, применимые к движимым вещам — поднятие, הגבהה, и притяжение, משיכה (римское apprehensio), — по своему свойству неприменимы к Н. и заменяются для них «хазакой», т. е. совершением такого действия, которое хоть незначительно исправляет земельный участок, делает его более удобным, например увеличение забора. Уплата покупной цены служит, таким способом, при покупке Н., но не движимостей (см. статью Купля-продажа). Далее, Н. можно еще приобрести посредством составления письменного акта, что представляется слишком затруднительным для сделок с движимостями. Когда сделка имеет одновременно своим предметом недвижимые и движимые вещи, то главным объектом считается земля, как бы ничтожны ни были в данном конкретном случае ее размер и ценность. Поэтому достаточно приобрести ничтожнейший клочок земли, чтобы тем самым, אגב, уже без всякого внешнего действия приобрести сколько угодно движимых вещей и какие угодно (само собой разумеется, все это лишь при наличности соответствующей воли у отчуждателя и приобретателя; Кидд., 26; Хошен га-Мишп., 302). Далее, лицо, обладающее Н. собственностью, может при ее помощи приобрести всякие движимые вещи, ибо все, что попадает на его землю с его ведома, делается его собственностью, לו חצרו קונה. Более того, если вещь попала в охраняемое место, חצר המשתמרת, то и без его ведома право собственности возникает (все это, конечно, лишь при условии наличности соответственной сделки: купли-продажи, дарения, находки и т. п.; Б. Мец., 11a; Хошен га-Мишпат, 200).
II. Еще более выпукло проявляется различие между движимостями и Н. в вопросе о распределении доказательств в случае спора между владельцем вещи и ее прежним собственником. Дело представляется примерно так. Двое спорят перед судом о праве собственности на вещь. Первый доказал, что он ныне владеет вещью, и заявляет, что она принадлежит ему, потому что он ее купил (или получил в дар) у прежнего собственника, но этого последнего (куплю-продажу, дарение) доказать не может. Второй доказал, что он прежде был собственником вещи, и заявляет, что она и теперь принадлежит ему, потому что он ее не продавал, а лишь предоставил во временное пользование (по договору найма или ссуды) первому, но этого последнего (т. е. что он вещи не продавал) доказать не может. Кому при таком положении дела присудить вещь? Этот вопрос различно разрешается, смотря по тому, к какому разряду относится спорная вещь. Если эта вещь движимая, она присуждается нынешнему владельцу, т. к. сделки с движимостями совершаются слишком часто, на каждом шагу, и потому нельзя требовать приглашения при каждой такой сделке свидетелей, и даже присутствующие при сделках лица мало вникают в подробности их, чтобы впоследствии передать на суде все виденное и слышанное. Иное мы видим, когда спор идет о Н., — предмет сделки настолько важен, что всякий для нее сочтет нужным пригласить свидетелей и составить письменный акт, а затем этот документ хранить на случай будущего спора. Да и экономическое значение сделки столь важно, что, помимо воли контрагентов, она делается известной всей округе, קלא אית ליה. Недвижимость в случае спора отнимается у ее нынешнего владельца и передается прежнему собственнику, кроме того случая, когда нынешний владелец получает право собственности по давности владения (см. Давность и Владение). Это называется в Талмуде מרא קמא חזקת, «презумпция в пользу прежнего собственника» (Хошен га-Мишпат, 133, 140).
III. Если в договоре найма Н. встречаются пункты неясные, допускающие двоякое толкование, сомнение разрешается в пользу наймодавца, так как право пользования землей презумптивно принадлежит собственнику, בזקת בעליה עומדת קרקע (Б. Мец., 102б; Хошен га-Мишп., 312).
IV. Правила о справедливой цене и «онаа», laesio enormis (см. Мошенничество) к H. не применяются. В Талмуде это правило представляется результатом толкования библейского стиха (Левит, 25, 14; Б. Мец., 56б). Но оно объясняется также тем, что при сделках с Н. рыночные цены в жизни не играют большой роли, так как круг продавцов и покупателей ограниченный, и на продажную цену земли часто влияют случайные обстоятельства. Однако же если бы цена была назначена вдвое больше или вдвое меньше рыночной, то сделка, по мнению некоторых, признается недействительной (ср. Б. Мец., 57a, и Тосаф., ad loc., s. v. אמר; Хош. га-Мишп., 227).
V. Правила об ответственности поклажепринимателя, שומר חנם, платного хранителя, שומר שכר, нанимателя, שוכר, ссудопринимателя, שואל, за целость и невредимость чужих вещей, порученных их попечению, не распространяются на Н. Это непонятное для нас положение, равно как и другое такое же о неприменимости процессуальной присяги при спорах о Η., могут быть объяснены лишь историческими причинами. Первоначально все вышеупомянутые нормы применялись только к движимостям просто потому, что по отношению к Н. жизнь не выдвигала таких комбинаций, чтобы эти нормы могли иметь место. Краткий библейский текст (Исх., 22, 6—14), на котором талмудическое толкование построило все эти институты найма, поклажи, ссуды, процессуальной присяги, упоминает только о вещах движимых (быке, осле, овце, платье, серебре, орудиях) по той простой причине, что во время возникновения этого текста вышеуказанные сделки над Н. не совершались и судебных конфликтов на почве подобных сделок и не могло быть. Талмуд, широко использовав этот текст по отношению к движимым вещам (неясные намеки и случайные казуистические нормы превращены в многообъемлющие институты, см. Наем), не счел возможным распространить действие этого текста и на Н. — Но позднейшее развитие права приспособилось к потребностям жизни. Место библейской присяги заняла относительно Н. другая, установленная законоучителями под названием «раввинской», שבועה דרבנן, שׂבועת היסת. Поклажеприниматель, наниматель и проч. отвечают за умышленное повреждение, מזיק בידים, порученных им H., а также, по мнению многих кодификаторов, и за грубую небрежность, פשׁיעה. Платный хранитель в случае нерадения если не отвечает за последствия, то по меньшей мере теряет свое вознаграждение. Наконец, право допускает частные соглашения об усиленной ответственности поклажепринимателя и др., и таким образом частной предусмотрительности предоставлено компенсировать дефекты права (Б. Мец., 56а, 58а, 94а; Хош. га-Мишп., 301).
VI. Значение Н. было особенно важно при обращении взыскания на имущество должника. Ввиду экономического значения земельной собственности, на Н. обращали взыскание лишь при полном отсутствии движимого имущества. Но обеспечением всяких обязательств принципиально считалась только земля. Реальный кредит, можно сказать, оказывался людям лишь поскольку они владели Н. Удовлетворение с движимого имущества было только своего рода смягчением участи должника. Принципиально же земля была тем обеспечением, на которое рассчитывал всякий кредитор (ср. Кетубот, 67а). Отсюда и характерное название — «имущество, способное служить обеспечением». Из такого значения Н. вытекало весьма оригинальное положение. При жизни всякий, конечно, отвечал всем своим имуществом за свои долги. Но после смерти лица кредиторы могли обратить взыскание только на Н., движимости же всецело оставались в руках наследников (Хошен га-Мишп., 107, § 1). Ту же участь испытывали жена и дети, поскольку они получали те или иные суммы не по праву наследования, а по «кетубе» или по алименту (см. Кетуба). К такому именно заключению по этому вопросу приходит Талмуд, не без некоторых, впрочем, колебаний (Кетуб., 51а). Таким образом, если после покойника не оказывалось Н., хотя бы движимое имущество его достигало грандиозных размеров, кредиторы оставались без удовлетворения, жена без кетубы, дочери без алиментов и приданого. Лишь нравственный долг требовал от наследников удовлетворения кредиторов, вдовы и дочерей наследодателя из движимостей. При том исключительном значении, какое земельная собственность имела в ту эпоху, жизнь мирилась с этими постановлениями и сравнительно редко возникали от них серьезные затруднения. Позже, в поталмудическую и гаонейскую эпохи, эти нормы были отменены; взыскание стало обращаться за отсутствием Н. на движимости (Эб. га-Эзер, 100; 111, § 14; 112, § 7; 113, § 2).
VII. По талмудическому праву всякий заем, заключенный письменно, מלוה בשטר, влек за собой законную ипотеку на все Н. имущество должника. Это значит, что кредитор, не получив удовлетворения от должника, вследствие его несостоятельности, мог обратить взыскание своего долга на Н. должника, проданные или подаренные им в промежуток времени между заключением займа и взысканием. Таким образом, всякий, кто покупал Н., должен был убедиться, нет ли у продавца долгов, взыскание которых впоследствии может быть обращено на данную Н. Такой порядок невозможно было установить относительно движимых вещей, сделки с которыми составляют повседневное явление, так как было бы невозможно вменить каждому покупщику движимой вещи в обязанность удостоверяться в состоянии актива и пассива продавца. При специальной же оговорке возможна по Талмуду ипотека и на движимые вещи, лишь бы это было ясно сформулировано в документе и лишь бы движимости считались дополнением к Н., אגב. Однако в интересах торгового оборота, תקנת השוק, чтобы не ставить всех покупателей движимых вещей в затруднительное положение, в поталмудическую эпоху было установлено, что ипотека даже при ясно сформулированной оговорке относительно движимых вещей недействительна (Б. Б., 44б; Хошен га-Мишпат, 60 и 113).
VIII. Некоторые нормы талмудического права относительно Н. могут быть объяснены лишь бытовыми условиями. Земля составляла драгоценнейшее имущество человека, и лишь экономические невзгоды могли заставить его продать Н. В тех случаях, когда изменившиеся обстоятельства позволяли лицу вновь вернуть проданную было землю, Талмуд иногда шел навстречу такому продавцу, пренебрегая последовательным проведением правовых принципов. Например, кредитор, получивший в судебном порядке в качестве погашения долга Н. должника, обязан вернуть ее, если должник с течением времени будет в состоянии выкупить свою землю. Кратко эта норма формулируется словами: הדרא לעולם שומא, «полученное по оценке (в порядке принудительного исполнения приговоров) возвращается всегда обратно» (Б. Мец., 35а; Хошен га-Мишпат, 103).
IX. Если кто употребил для своей постройки чужие материалы, полученные преступным путем (например, посредством грабежа), то он возвращает награбленное не в натуре, как требуется в прочих случаях, а лишь в денежной оценке. Из этого видно, что Талмуд щадил постройки как экономическую ценность, и даже грабителя старался не разорить (Гиттин, 55а; Хошен га-Мишп., 360, § 1).
Ф. Дикштейн.3.