III. Землепользование. Собственник земельного участка может вести на нем свое собственное хозяйство или же сдавать его в аренду. При господстве мелкой земельной собственности решительно преобладает собственное хозяйство, и только при наличности исключительных условий мелкий земельный собственник сдает в аренду свой земельный участок (как это нередко имеет место в России). Напротив, при крупной земельной собственности, мы столь же часто встречаем отдачу земли в аренду, как и собственное хозяйство.
При собственном хозяйстве владелец земли является в то же время и владельцем всего сельскохозяйственного капитала и руководителем всего сельскохозяйственного предприятия. Эта форма сельского хозяйства дает возможность достигнуть наибольшей производительности сельскохозяйственного труда. Сельскохозяйственный предприниматель в этом случае совершенно свободен в выборе той системы хозяйства, которую он считает наилучшей, и имеет все основания вкладывать в свое предприятие весь потребный капитал. Он не имеет поводов опасаться затрачивать значительные средства на улучшение качества земли и может связывать свой капитал с землей на продолжительные сроки, может предпринимать такие роды сельского хозяйства, при которых капитал оборачивается крайне медленно, как, напр., насаждение плодового сада, лесов и т. п.
Но, с другой стороны, самостоятельное хозяйство не всегда осуществимо. Для ведения его требуется, чтобы землевладелец стал сельскохозяйственным предпринимателем. Для этого он должен жить в своем имении, обладать необходимыми знаниями и иметь потребный капитал. При большом размере имения, в особенности, если оно состоит из нескольких разбросанных кусков, личный надзор владельца за сельскохозяйственными процессами становится трудно выполнимым. В этом случае приходится вести хозяйство при помощи дорого стоющего административного персонала, и выгоды самостоятельного хозяйства значительно сокращаются.
Как выше указано, в силу чисто технических условий сельского хозяйства, производительная единица в сельском хозяйстве не может превышать известных и не очень больших территориальных размеров. Поэтому при сколько-нибудь крупном имении возникает необходимость в разбивке имения на несколько хуторов и превращении имения в несколько самостоятельных производительных единиц, в каждой из которых должен быть свой хозяйственный центр. Это последнее обстоятельство также сильно затрудняет самостоятельное ведение хозяйства, если имение достигает крупн. размеров.
Поэтому в некоторых странах крупный землевладелец обычно предпочитает самостоятельному хозяйству отдачу своей земли в аренду. При отдаче в аренду земельная собственность совершенно отделяется от сельскохозяйственного предприятия, и, благодаря этому, становится возможным сочетание крупного землевладения с мелкими сельскохозяйственными предприятиями, если крупное имение сдается в аренду не целиком одному арендатору, а небольшими участками многим арендаторам. Поэтому страны крупного землевладения отнюдь не являются по необходимости и странами крупного сельскохозяйственного производства. Даже можно скорее заметить обратную зависимость: именно, в странах особо крупного землевладения замечается, благодаря мелкой аренде, преобладание мелкого сельскохозяйственного производства. Примером может служить Ирландия, в которой при чрезвычайной концентрации земельной собственности наблюдается решительное господство очень мелких сельскохозяйственных предприятий. Точно также и в Англии, большая часть территории которой принадлежит нескольким тысячам семейств, господствует тип если и не мелкой, то во всяком случае и не крупной, а средней фермы.
Для производительности сельскохозяйственного предприятия имеет существенное значение продолжительность срока аренды. Чем этот срок продолжительнее, тем более арендное хозяйство приближается по своему экономическому типу к самостоятельному. При продолжительных сроках аренды арендатор получает возможность производить на арендуемой земле дорого стоющие мелиорации, между тем как при коротких сроках арендатор заинтересован в том, чтобы возможно скорее и полнее использовать производительные силы почвы, хотя бы это истощало почву на долгое время.
Впрочем, соответствующее арендное законодательство может противодействовать этой опасной стороне кратковременных арендных договоров предоставлением арендатору права получать вознаграждение за сделанные им мелиорации, достающиеся землевладельцу.
Землевладелец предоставляет арендатору в пользование землю; что касается до необходимого для обработки земли и ведения сельского хозяйства капитала, то таковой, при рациональной постановке арендного хозяйства, доставляется самим арендатором. Но, если на арендуемой земле были известные постройки и хозяйственные сооружения, то при сдаче земли в аренду они естественно переходят в пользование арендатора. Если арендатор при аренде получает от землевладельца и большую или меньшую часть сельскохозяйственного инвентаря, то это стесняет свободу организации сельскохозяйственного предприятия арендатором и потому является обстоятельством, неблагоприятным для развития наибольшей производительности труда. При бедности арендатора такое снабжение его инвентарем со стороны землевладельца может, однако, быть необходимым.
Арендная плата может вноситься или деньгами или продуктами и услугами. В настоящее время, соответственно общему характеру денежного хозяйства, все более распространяется денежная аренда. Однако, и натуральная аренда далеко не исчезла. Особенно развита во многих более отсталых странах т. наз. половническая аренда, сущность которой заключается в том, что арендатор обязуется уплачивать землевладельцу, в виде арендной платы, определенную часть собранного им сельскохозяйственного продукта. Половничество невыгодно в том отношении, что оно имеет тенденцию поддерживать экстенсивное хозяйство, так как при интенсивном хозяйстве трудовая стоимость единицы продукта выше. Тем не менее, при слабом развитии в стране денежного хозяйства и при аренде для продовольственных целей половничество держится очень упорно.
Вплоть до прошлого столетия половничество было самой распространенной формой мелкой аренды в средней и южной Европе. По словам Артура Юнга, во Франции накануне революции только ⅙—⅐ арендаторов платили денежную аренду, все же прочие были половниками. В 1872 г. во Франции было уже только 323.785 половников и 711.160 арендаторов, плативших денежную аренду. В Италии половничество сохранилось более, и еще в 1871 г. в этой стране считалось 1.503.476 половников.
При половничестве землевладелец нередко поставляет арендатору и весь сельскохозяйственный инвентарь, кроме некоторых самых простых орудий, арендатор же вносит в сельскохозяйственное предприятие только свой труд. Таким образом, половническая аренда может быть рассматриваема и как особый вид натуральной заработной платы. Величина доли, получаемой землевладельцем, определяется, естественно, местными условиями, и может быть как больше, так и меньше половины продукта. Половничество резко осуждалось прогрессивными экономистами конца XVIII века, видевшими в этой натуральной аренде одну из важных причин отсталого состояния французского земледелия по сравнению с земледелием в Англии, где уже в то время господствовала денежная аренда. И действительно, половничество, как сказано, не благоприятствует повышению производительности труда и препятствует переходу к более интенсивным системам хозяйства. Однако, половничество встретило горячего защитника в лице Сисмонди, который именно этой системе хозяйства приписывал сравнительное благосостояние французского и итальянского земледельца. Спор этот разрешается признанием, что половничество и денежная аренда соответствуют различным стадиям развития народного хозяйства. При малоразвитом денежном хозяйстве половничество составляет нередко единственно возможную систему аренды. Кроме того, не нужно упускать из виду, что замена половничества денежной арендой обычно равносильна вытеснению мелкой аренды для продовольственных целей более крупной капиталистической арендой. Место земледельца, вкладывающего в сельское хозяйство свой труд, заступает фермер-капиталист, для которого сельское хозяйство служит источником получения прибыли на вкладываемый капитал. Именно этим и объясняется устойчивость половничества, несмотря на его техническую нерациональность: половник может довольствоваться гораздо меньшим чистым доходом, чем фермер-капиталист, который сверх заработной платы своим рабочим должен получить еще и чистую прибыль на капитал.
Особую форму аренды представляет собой так назыв. вечнонаследственная аренда. При вечнонаследственной аренде, аренда не может быть прекращена волей землевладельца, и арендуемый участок земли остается в постоянном арендном пользовании арендатора, пока этот последний исправно выполняет свои обязательства; в случае смерти арендатора арендное право переходит к его наследнику. Арендная плата или определяется раз навсегда фиксированной денежной суммой или изменяется в зависимости от цены сельскохозяйственных продуктов.
Положение арендатора на вечнонаследственном праве приближается к положению собственника. Эта форма аренды в прежнее время имела широкое распространение, но теперь почти исчезла. Законодательство большинства европейских стран постаралось о превращении наследственной аренды в частную собственность, а заключение новых договоров о вечнонаследственной аренде было запрещено.
Такое отношение правительственной власти к институту вечнонаследственной аренды объяснялось тем, что с этим институтом соединялись некоторые права землевладельца, напоминавшие о крепостном праве. Так, землевладелец имел во многих случах право требовать от своего арендатора известных личных услуг, арендатор не мог продавать свое арендное право другому лицу или закладывать его; с другой стороны, арендатор имел во многих случаях право пользоваться выпасом на земле владельца, собирать хворост и т. д., что для землевладельца с течением времени могло оказаться очень обременительным. Поэтому землевладельцы тяготились этими отношениями и охотно шли на превращение вечнонаследственной аренды в частную собственность арендатора.
Однако, в настоящее время многие германские экономисты признали, что, уничтожив институт вечнонаследственной аренды, правительство поступило неблагоразумно. Наследственные арендаторы образовывали собой особенно устойчивую группу земледельцев, которой не грозила опасность потери земли, и в то же время, при наличности этого института, для земледельческих рабочих облегчалось устройство своего самостоятельного хозяйства, для чего не требовалось затрачивать крупной суммы денег на покупку земли, а было достаточно взять на себя обязательство ежегодно уплачивать землевладельцу определенную ренту. По мнению фон-дер-Гольца, институт вечнонаследственной аренды заслуживал бы восстановления в Германии, при соблюдении, однако, следующих четырех условий: 1) наследственные арендаторы должны быть, по возможности, также свободны в распоряжении своим земельным участком, как частные собственники; 2) производимые ими мелиорации должны всецело доставаться им или их наследникам; 3) ограничения права вечнонаследственных арендаторов распоряжаться их земельным участком должно допускаться только в случае чрезмерного обременения земельного участка долгами, его продажи или разделения или же очевидного ухудшения; 4) наследственному арендатору должно быть предоставлено право пользования ростом земельной ренты, путем назначения арендной платы не в неизменной денежной сумме, а в известном количестве хлеба, при чем от времени до времени денежная рента должна изменяться в соответствии с изменением цены хлеба.
В соответствии с этими требованиями, наследственному арендатору должно быть предоставлено, по мнению названного экономиста, право закладывать свой земельный участок, но лишь до известных пределов, напр., до половины его ценности. Продажа земельного участка в вечнонаследственной аренде может быть в некоторых случаях (при больших размерах участка) также предоставлена усмотрению арендатора, при меньших же размерах участка, когда этот институт вводится землевладельцем для снабжения своего имения достаточным контингентом рабочих, допускаться лишь с согласия землевладельца. Напротив, продажа части земельного участка не должна быть разрешаема без согласия землевладельца; точно также такое согласие должно требоваться при раздроблении земельного участка путем перехода его к наследникам. Если земельный участок ухудшается его арендатором, то землевладельцу должно быть предоставлено право, при соблюдении известных условий, потребовать отказа арендатора от продолжения аренды.
В новейшее время прусское правительство ввело в ограниченных размерах этот институт для некоторых специальных целей. А именно, в целях борьбы с полонизацией восточных провинций Пруссии, законом 1886 г. было разрешено, чтобы польские имения, приобретаемые прусскими колонизационными комиссиями в этих провинциях, не только продавались немецким земледельцам, но и отдавались им в вечнонаследственное пользование под условием уплаты определенной денежной ренты. Имение становится в таком случае, по терминологии закона, рентным имением. Рентные имения могут быть выкупаемы у государства в полную собственность владельцами, но лишь с согласия обеих сторон; выкупная сумма не должна превосходить двадцатипятикратной ренты. Законами 1890 и 1891 гг. учреждение рентных имений было допущено во всей Пруссии.
По словам Нассе, „вечнонаследственное пользование чужой землей есть лучший способ добиться образования мелких хозяйств при существовании крупного землевладения“. В настоящее время этот институт имеет широкое распространение только в очень немногих районах Европы — в Пикардии и Бретани во Франции, в Португалии, в Голландии, северной Италии и немногих уголках северной Германии. Покойный Карышев, исследовавший этот институт там, где он еще сохранился, оценивал его очень благоприятно. „Нельзя, — говорит он, — не признать большой ошибкой новейших законодательств всего центра Европы запрещение вступать вновь в вечнонаследственный договор по найму земли… Роль вечнонаследственного найма земли имеет, конечно, свои строго определенные рамки, но она в то же время крайне серьезна. Такая аренда безусловно может взять на себя более правильное распределение земельной собственности страны. Она может служить весьма существенно подъему общего благосостояния населения“.
По своим целям аренда земли может иметь в виду или получение прибыли на затрачиваемый арендатором капитал или же поддержание существования арендатора. В первом случае мы имеем перед собой капиталистическую аренду, во втором — продовольственную. Общие условия той и другой аренды существенно различны, как различны и факторы, определяющие высоту арендной платы.
Арендная плата при условии капиталистической аренды (оставляя в стороне плату за получаемый арендатором от землевладельца капитал в виде построек, инвентаря и т. п.) более или менее соответствует дифференциальной земельной ренте. Напротив, арендная плата при продовольственной аренде может подыматься (и обычно подымается) значительно выше дифференциальной земельной ренты. Так как арендатор арендует в этом случае отнюдь не ради прибыли, то естественно, что арендная плата может поглощать всю прибыль на вложенный в землю капитал. Но этого мало. Если нужда мелкого арендатора в земле очень велика, то арендная плата за землю может поглотить и значительную часть его заработной платы. Арендатор может урезывать оплату своего труда, лишь бы получить в аренду участок земли, без которого он не может обойтись. Особенно тяжелы условия продовольственной аренды в том случае, когда арендатор лишен своей земли или имеет ее недостаточно для своего пропитания и в то же время лишен возможности найти другой источник для заработка, кроме аренды земли. Классическими странами продовольственной аренды являются Россия и Ирландия.
Что касается до арендного законодательства, то в этом отношении имеет особое значение введение принципа вознаграждения арендатора за все сделанные им и неиспользованные улучшения арендованного имения. Главным недостатком аренды является то, что арендатор не имеет мотивов в такой степени улучшать имение, подымать его производительность, как собственник. Принцип вознаграждения арендатора за сделанные им мелиорации в значительной степени уничтожает эту невыгодную сторону аренды. Англия, которая является классической страной капиталистической аренды, уже давно признала этот принцип. В настоящее время арендные отношения в Англии регулируются, главным образом, двумя законами — 1875 и 1883 гг. Закон 1875 г. впервые установил основные правила вознаграждения арендатора за мелиорации. Закон этот исходит из трех принципиальных оснований: 1) основой для рассчета вознаграждения, следуемого фермеру, должны быть действительные затраты фермера; 2) всякая мелиорация должна быть признана по истечении соответствующего срока использованной фермером; 3) размер вознаграждения, следуемого фермеру, должен быть тем ниже, чем больший срок прошел со времени произведения мелиорации. Закон признает затраты на дренаж, насаждения и другие мелиорации постоянного характера использованными в 20-летний срок; для получения вознаграждения за эти мелиорации, фермер должен получить письменное согласие землевладельца на производство их. Для мергелевания, известкования почвы и других прочных мелиораций закон устанавливает семилетний срок использования; для получения вознаграждения за эти улучшения, от фермера требуется только письменное заявление землевладельцу, сделанное до начала этих работ. Наконец, срок использования временных мелиораций определяется в два года, и за них фермер имеет право получить вознаграждение лишь в том случае, если по исполнении их он не снял урожая той части арендуемой земли, на которой произведена мелиорация.
Вместе с тем, и землевладельцу предоставлено право требовать вознаграждения от фермера в случае ухудшения фермером арендованного имения.
На практике, закон 1875 г. не получил большого значения, так как для применения его требовалось согласие в каждом отдельном случае обеих договаривающихся сторон, как землевладельцев, так и арендаторов, а землевладельцы, естественно, были мало склонны к ограничению своих прав. Поэтому был издан в замену закона 1875 г. новый в 1883 г. Вместо основного правила прежнего закона, что в основу вычисления вознаграждения, следуемого фермеру, полагаются произведенные последним затраты, новый закон устанавливает, что в основании этого рассчета должны быть положены значение и цена мелиораций в момент окончания аренды. Вознаграждение, получаемое фермером, должно быть равно той ценности, которую он прибавил к имению; но, конечно, прирост ценности имения, обусловленный причинами, не зависевшими от арендатора, в этот рассчет не входят. Затем, новый закон лишил договаривающиеся стороны права, предоставленного прежним законом — отказываться от применения к их договору общего арендного закона; но и новый закон допускает, в известных границах, ограничения его применения к данной сделке в случае желания сторон. По отношению к условиям вознаграждения фермера новый закон установил следующие положения. Размер вознаграждения за улучшения может быть установлен заранее, в самом арендном договоре, взаимным соглашением сторон, но вознаграждение ни в каком случае не может быть фиктивным, и фермер всегда сохраняет за собой право обратиться в суд для установления размера вознаграждения. Споры по этому поводу решаются третейским судом, организацию которого устанавливает закон. Последующие английские арендные законы 1890, 1895 и 1900 гг. расширили область применения закона 1883 г., но принципиально его не изменили. Об ирландском арендном законодательстве, ознаменовавшем собой крупнейшую перемену во всей системе землевладения этой страны и далеко вышедшем за пределы только арендных отношений, см. в отд. IV.